“如履薄冰”。
6月20日，绿城中国召开2025年度股东大会，以董事会主席刘成云为首的新管理团队悉数亮相。除了新主席刘成云为新面孔外，绿城中国联席主席耿忠强，绿城中国行政总裁郭佳峰，绿城中国副总裁李骏，以及其他分管领导等均为老面孔。
绿城在今年3月份刚完成董事会换届。新一届董事会的落地后，中交在融资上会否给予更大力度支持，股东们很感兴趣。
耿忠强称，在中交背书下，绿城的融资成本一直排在TOP10房企中位，不如中海、招商、保利利率低，但又好于金地、万科。最后他将问题抛给刘成云：“大股东中交、二股东九龙仓，能够对绿城的发展提供什么样的支持，我们也很期待。”
彼时刘成云接话：“今天代表中交跟大家见面，其实更多的是责任感。我从3月21日到绿城，感觉一直如履薄冰。房地产行业曾经是辉煌的，未来也会永不消逝，但是当下是比较困难的，这不是一个企业的事，整个行业都这样。”
他进而指出，希望通过合理的、市场化的手段，给到绿城最大的支持。
“绿城这个团队做得还是不错，中交也是把责任落实好，（不辜负）大家的信任，稳定下来，一定是想办法把它做好。”刘成云说，最近跟绿城的同事接触多了，发现绿城的项目层面，经营生产层面，做得已经非常极致了，“我不能再去插手了，我只能是在战略上帮他们优化提升一下。”
他还强调，今年（行业）依然还是面临挑战。企业的稳健实力和发展的质量，还是最值得关注的。因此2025年，绿城中国持续保持战时状态，保持底线思维，保持核心意识，创新致远，拼搏致胜，努力实现稳健经营。
中交绿城关系新看点
刘成云坦言，2014至2016年，中交与绿城协同不足。未来将从三方面深化合作：一是联动土地开发一、二期，发挥中交在城市更新、片区开发的优势；二是扩大代建合作，中交已有诸多项目委托绿城；三是探索海外市场，借助中交159个国家和地区的海外布局，在东南亚、中东等地寻求小股操盘或代建机会。
刘成云也强调，中交与绿城取长补短的同时，也要保留绿城市场化的高效的运营机制，以及中交作为央企的一些背景和优势，“一定是要依法合规，要符合上市公司的监管要求。”对外无论和谁合作，都要守住底线，不能和投资方纠缠不清，不能损害中小股东的利益。
对于绿城的融资利率问题，耿忠强表示，现在绿城所有的授信都是用的中交的授信。他表示，如果中交提供担保，绿城融资成本肯定会降下来，但是考虑到绿城是一个独立的法律主体，还是立足于自身的经营状况、汇款情况、支付情况等状态来作出融资安排。
耿忠强也否认了因为绿城的资产质量不好而导致融资成本相对较高。其指出，资本市场更多的考量还在于公司治理方面的问题。
综合公开信息显示，在TOP10房企中，绿城的融资成本高于中海、保利、招商，但又比金地、万科低。6月10日，绿城新发一笔中票，成本创了2022年以来的最低点，为3.94%。
耿忠强笑称，这是外界能看到的刘成云担任绿城中国董事会主席之后的一个变化。相信接下来随着中交与绿城的进一步融合，绿城的融资成本肯定会向中海、招商、保利等靠拢。
整体而言，刘成云认为还是应该努力保持稳定经营。“我个人的精力也是有限的，因为在北京（中交）还有工作，所以我想把董事会的工作重点放在定战略、做决策、防风险上。这一块绿城也是比较需要的。”
千亿去库存解题思路
存货去化问题是投资者关注的另一个焦点。
绿城中国副总裁李骏透露，目前绿城的存货规模在2000亿元左右，其中约有500亿相对难处理，这部分库存主要分为三类：其一，在绿城自身提出的86项重难点事项里，超半数地块考虑置换；其二，小镇项目及需优化的纯商业项目；其三，存在合作方争议的地块。随着这些争议的逐步解决，地块可以得到释放。
李骏指出，部分项目可通过与政府协商退换、改性优化，或利用新规改善存货状况。目前已制定2021年及以前库存去化指标，占全年营销考核权重超三分之一。其表示，上半年预计可超额完成。市场回稳及限产后新房供应减少，或助绿城老库存去化。
郭佳峰提到，从两三年前6000亿元降至现在的2000亿元，绿城的存货降速很快。存货对绿城的利润有影响，但相较头部房企侵蚀较轻。
在债务方面，绿城综合财务资金经理陈伟介绍，绿城近年致力于平衡风险与发展，整体加杠杆，重点降低信用类融资，优化债务结构。资本市场融资占比降至四分之一，境内外债务比例、一年内债务占比均达目标。境外融资按借新还旧安排，今年对美元债偿还做相应规划 。绿城将债务结构合理性置于融资成本前，年初美元债发行后已完成掉期，利率降低超2%。企业希望保留美元债额度，维持与资本市场关联度 。
投资关键词：安全、妥当
企业后续的投资策略，是股东会的长青话题，绿城也不例外。
郭佳峰表示，北京、上海核心城市地块动辄超百亿元，会影响投资资源利用、效率与兑现，绿城投资首要考量关键词是：安全、妥当。今年重仓西安，是出于这座城市对本省及周边省份的人口虹吸效应、可观利润的关注。
针对股东提问，李骏回应，绿城重视上海投资，潮鸣东方地块楼板价13万/平方米足以体现决心。宏安里等风貌别墅虽货地比佳，但也受地铁结构影响导致开发周期变长。更多的风貌别墅地块因审批周期影响，资金使用效率低，也令绿城投资决策层望而却步。李骏指出，上海土地总价高，20亿元以下的地块区位较偏远，东安路地块群总价300多亿元，若整体出让，从收益和周转看难以做到全投。不过，绿城也在跟踪其他优质项目。
对于现房销售，绿城表达出积极应对的姿态。绿城中国副总裁肖力指出，绿城借鉴国外经验，探索高质量高效销售模式。郭佳峰以2022年成都现房销售项目为例，13个月完成竣备，利润率超12%。未来，绿城将系统考量新模式对产品、现金流和投资逻辑的影响，目前已计划寻求一些地块试点新模式。
刘成云以“路遥知马力，日久见人心”作结，希望股东们看长期看长远。
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